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敷地面積６０坪強で値切って９００万円で購入しました。北東角地で約１５ｍ×１３ｍです。公共上下水道、都市ガスですが融雪道路ではありません。購入時から５年程前に開発された分譲地に在り、ある不動産屋が持っていた物件です。南側のお隣は当時空き地でした。 |
購入した土地は格安でした。相場１８．５万円／坪のところ１５万円／坪で、さらに総額を値切って購入しました。１５万円／坪には訳が有りました。仲介のH不動産の説明によると売主も不動産屋ですが経営の問題で至急売りたい意向がある為と、同じ分譲地の高床式の住宅が不同沈下して評判が悪い為と説明を受けました。そうなると不同沈下に対策が必要です。その対策費と合算しても割安でないと意味が有りません。そこで購入する前に地盤調査して、地盤改良代を見積もってもらうことにしました。その時点で住宅メーカーの最有力候補だったＣ社に依頼して地盤調査を行いました。スウェーデン式サウンディング試験です。結果は案の定某市の一般的な軟弱な地盤です。地盤改良は湿式柱状改良工事ということで見積りは１，１８８，０００円でした。この金額を足しても割安なので購入を決めました。
この結果をH不動産に話したら、表層改良で十分で湿式柱状改良は意味が無いと言います。H不動産は住宅建設もやっています。何故ならば湿式柱状改良は所詮支持基盤に到達していない（一般に某市の地盤状況では費用の制限で支持基盤までの改良工事とならない）のだから軟弱地盤に浮いている状態は表層改良と一緒で、逆に地盤との摩擦のバランスが悪いと不同沈下を起こしてしまうそうです。確かに両方共軟弱地盤に浮いている形なので後は地盤とのバランスなのでしょうか。ということは効果に変わりが無いというになるのでしょうか。また地盤保証は表層改良で付きますからそれで十分という気がしてきます。表層改良工事は４９７，０００円です。結局選択したのは住宅メーカーはＩ社で、地盤改良工事は表層改良になりました。Ｃ社には地盤調査費用５２，５００円を支払いました。
購入した後で分かったことですがこの土地にはほかにも問題がありました。大雨で道路が冠水するという問題です。南側の隣地を経て道路の反対側には溝が有ります。この溝が大雨で溢れるそうです。敷地まで水が上がることは無いようですし、市の改良工事も行われている最中ですが、気持ちが悪いので基礎の嵩上げを行うことにしました。標準でGL+450mmのところ、GL+750mmにしました。これでポーチの嵩上げを含めて４３７，０００円（Ｉ社）の追加です。
これではこの土地がお買い得であったかどうか分からなくなってきましたが、所詮この地域はどこでも地盤改良は必要です。すると嵩上げ代４３７，０００円が追加分で、ならば十分良い買い物だったと現時点では思うことにしています。教訓は、”購入する前に、知り合いにその場所の様子を伺っておく”です。近所の方ですと此方がある程度その問題について知っていればさらに詳しい状況を聞き出せますが、全く知らない事はまず聞き出せません。
高床式住宅はこの土地の購入を決めた時点で採用しないことにしました。不同沈下のリスクが高いことと、実質３階建住宅ですから将来の事を考えるとエレベータの設置が必要で、それは家作り目標の達成をまず不可能にします。普通の住宅では１階だけでも何とか生活出来ますが、高床式住宅では出来ません。不同沈下に関しては近所には高床式住宅も何軒もありその殆どが問題無く住まわれている様です。地盤改良をすれば問題無いようです。しかし地震や大雪が降って地盤に与える条件が変わったときどうなるか分かりません。リスクは出来るだけ避けることにしました。
また２０００年に入ってから都合の悪いことを発見しました。ご興味の在る方は[事件簿]電柱を参照して下さい。